关于印发《加快推进灌云县不动产“登记难”的工作方案》的通知

各自然资源所，局机关各科室、各单位：

《灌云县不动产“登记难”的工作方案》经研究通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

　　　　　　　　　　　　　　 灌云县自然资源和规划局

　 　 　 　 　 　 　 　 2024年10月23日

灌云县不动产“登记难”的工作方案

为落实以人民为中心的发展理念，妥善解决灌云县不动产“登记难”问题，保护不动产权利人合法权益，维护社会和谐稳定，根据《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规及《确定土地所有权和使用权的若干规定》《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）和《地籍调查规程（2023）》等有关规定求，结合我县实际情况，现将本工作方案印发给你们，请认真贯彻落实。

一、处理原则

（一）尊重历史、维护权益。充分尊重土地房屋使用现状形成的复杂历史原因，积极回应群众办理不动产登记的急难愁盼，切实维护群众的合法权益，稳妥推进矛盾化解。

（二）实事求是、分类处理。坚持实事求是、问题导向，针对存在的不同类型问题，结合实际分类解决。

（三）政府主导、稳步推进。县自然资源局、县住房城乡建设局在县委、县政府领导下，协同相关部门，结合工作实际，有针对性的推进解决问题。

二、分类处理

(一)关于用地手续不完善的问题　　

由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可以按照划拨、协议出让等方式补办用地手续；国家机关、企事业单位利用自有土地建设的房改房、集资房的，可以按照划拨方式补办用地手续。土地使用权权利性质按补办用地确定的使用方式记载。

对于其他建设项目，可以按照实际情况，分不同时间段、不同类型按照项目建设时的政策规定分别采取划拨、协议出让等方式补办用地手续。在2001年10月22日国家《划拨用地目录》发布实施后建造完成，符合《划拨用地目录》规定的，可按照划拨方式补办用地手续；不符合的，应按照协议出让方式补办用地手续。在国家《划拨用地目录》发布实施前建造完成的，可由开发单位自主确定补办供地手续方式。

对于已经办理了房屋所有权登记，无土地权属来源的，1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前使用的土地，经现场核实并公告后，权属清晰无争议的，不再补办划拨用地手续，由不动产登记机构直接按划拨性质办理不动产登记；1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后使用土地的，经现场核实并公告后，权属清晰无争议的，由县自然资源和规划局上报县人民政府同意后，城镇住宅用地按现状核发划拨用地决定书或者补办协议出让手续。

(二)关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题

房屋已销售且交付入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，报经县政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续，并将政府批准文件及不动产登记情况的相关数据交当地税务机关。

房屋尚未交付入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

(三)关于未通过建设工程规划核实的问题

对于符合国土空间规划且按规定能补办规划核实手续的，应当依法依规处理并补办规划核实手续后办理不动产登记；对于符合国土空间规划，但是确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，报经县政府同意后，县自然资源和规划局按现状出具规划认定或核实意见。对于建设项目部分符合规划的，县自然资源和规划局可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。

县自然资源和规划局出具的规划认定或核实意见等规划核实手续均可作为申请不动产登记时确定建设工程符合规划的充分材料。

(四)对于开发建设主体灭失或不再具备相应资格等问题

因开发建设单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理。因开发建设单位注销、机构改革、企业改制等原因导致权利主体灭失或不再具备相应资格，且没有承继单位或上级主管部门，导致无法办理首次登记的，可由县政府指定镇（街）人民政府（街道办事处）、居委会、业主委员会等机构或组织代为申请登记、办理相关手续。首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。

对于前述开发建设单位已经灭失但已办理首次登记的，购房人可以单方申请办理转移登记。

(五)关于无法提供竣工材料问题

对于已经建成但无法提供竣工材料的项目，报经县政府同意后，由开发建设主体提供符合要求的房屋安全鉴定报告和消防安全评估报告等材料，并经县住建部门审核认定后，作为房屋已竣工的材料。

(六)关于已销售房屋的建设用地使用权被抵押或查封的问题

对于房屋已销售但建设用地使用权被抵押的，县政府组织相关部门积极协调抵押权人、抵押人及购房人，通过采取置换抵押物等方式处理后办理不动产登记。

对于房屋已销售但建设用地使用权被人民法院查封的，县政府组织相关部门协调人民法院，通过采取置换查封标的等方式，依法解除查封后，办理不动产登记。

(七)关于房屋、土地信息不一致的问题

不动产统一登记制度实施前，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，原则上继续保持原记载的房屋、土地用途，不影响当事人申请办理换（补）证、抵押、转移等业务。未经依法批准不得改变已登记的不动产用途，但有证据证明原用途登记错误的除外。

不动产统一登记制度实施后，不动产未登记且房屋用途与土地批准用途不一致的，根据权属来源资料、不动产现状等能够确定统一用途的，按统一用途进行登记；无法确定统一用途的，土地用途依据土地权属来源材料或用地批准文件确定，房屋用途按照规划用途确定，规划用途不详的由县自然资源和规划局进行确认。原始土地权属来源材料未明确土地用途的，由县自然资源和规划局根据相关规划材料结合房屋登记用途确定土地用途。

因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，不动产登记机构经核实有关情况，对权属关系变动清晰且无争议的，房屋所有权人可以单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。当事人确实无法提交原《国有土地使用证》的，不动产登记机构登簿后在其门户网站上对原《国有土地使用证》进行公告作废。

(八)关于项目跨宗地建设的问题

房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无需调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经县自然资源和规划局进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

超出批准用地范围但已经登记房屋所有权的建筑物，权利人申请办理换（补）证、抵押、转移等业务时，不动产登记机构应当予以办理，记载合法土地面积和原登记的建筑物面积，并在不动产登记簿和不动产权证书上如实记载相关情况。当事人申请完善土地手续的，参照本意见中“关于用地手续不完善问题”的相关规定进行办理。

整体规划建设的项目，但因依法分期（分宗）取得土地使用权，造成不可分割的同一建筑物土地使用权起止期限不一致的，权利人自愿统一土地使用权终止时间的，可以依据项目整体规划条件，按所涉宗地土地使用权最迟终止时间办理协议出让手续，补缴土地出让金等税费后办理不动产登记；权利人不申请统一土地使用权终止时间的，登记时分别记载不同宗地各自的土地使用权起止时间，并在所涉宗地登记簿册页注明建筑物跨宗地的情况。

（九）地籍调查中违约缺席指界问题处理

需要指界的情形，调查宗地权利人及相邻宗地权利人按规定到现场指界。权利人违约缺席指界的，按照下列情形办理：

1.一方缺席的，则根据权属来源材料和另一方指认的结果确定界线，并将违约缺席指界通知书及指界调查结果书面送达或邮寄给违约缺席者。

2.权利人或实际使用人无法联系的，可以公告的形式告知（如张贴界址调查表和违约缺席定界通知书等），违约缺席者对界址调查结果如有异议，应在收到界址调查结果之日起15日内，提出重新指界申请，并负责重新指界的全部费用，如逾期不申请，经公告15日后，调查自动确定的界线生效。

3.指界人指界后，不在界址签章表上或土地权属界线协议书上签字盖章的，由县不动产登记中心将界址调查结果书面送达或邮寄给指界人，指界人在收到界址调查结果15日内未提出异议的，界址调查结果确定的界线自动生效，指界人提出异议的，登记机构需对异议进行调查核实，经核实异议成立的，终止该登记，经核实异议不成立的，核实情况需书面告知指界人后，界址调查结果确定的界线生效。

三、相关要求

（一）高度重视，提高认识。各相关部门要高度重视群众身边不动产“登记难”问题集中整治，认真领悟政策要求，本着实事求是、维护权益的要求，严格审查把关、稳妥化解矛盾，以不动产办证难方面问题为抓手，进一步提高服务意识。

（二）精准施策，务求实效。要坚持“政府主导、部门联动”的工作机制，各乡镇要针对群众办证难化解过程中存在的手续不完善、四邻指界签字困难等问题，高效推进全域摸排，建立任务台账，坚持对账销号，扎实推进集中整治工作全面开展，形成工作实效。

（三）强化宣传，营造氛围。业务部门和各乡镇要及时宣传政策，提高群众的知晓度，营造良好的工作氛围，切实将好事办好、办实，解决好群众在不动产登记工作中遇到的难点和困难。

（四）提升服务意识，维护群众权益。各级各有关部门要切实转变工作作风，紧密配合，积极回应群众诉求，在依法合理、公开公正的前提下，让审批程序更简化、群众办事更简洁、服务工作更高效。

为贯彻落实中央和省集中整治群众身边不动产“登记难”问题相关要求，重点梳理解决群众关心的“急难愁盼”问题。经研究，决定成立不动产登记难问题化解工作领导小组。现将组成人员通知如下:
　 　　组　 长:徐国保　 局党组书记、局长　　　

　 副组长:马兆栋　 局党组成员、副局长

　 　 　 　张继明　 局党组成员、副局长

　 　 　 　纪甜甜　 副局长

　 成　 员:周　 斌　 办公室主任

　 　 　 　陈洪峰　 不动产登记中心副主任　　

　 　 　 　方　 涛　 城乡规划科科长

　 　 　 　韩　 丽　 权益科科长

　 　 　 　谢印自　 确权登记科科长

领导小组办公室设在不动产登记中心，张继明任主任，陈洪峰、谢印自任副主任，相关科室、事业单位明确专人承担具体工作。不动产登记登记难问题按照《不动产登记难问题化解工作方案》办理。

领导小组负责对“登记难”问题项目登记前置材料收集、审查；问题项目的审核、历史遗留问题梳理、制定问题项目解决措施并形成县政府会议纪要，并加以监督推进解决进度。工作专班办公室设在县自然资源局，县自然资源局局长兼任办公室主任。负责对摸排问题进行梳理分类汇总，提出工作计划及处置意见提交工作专班审议，督促落实工作专班议定事项，协调有关问题，承办工作专班交办的其他事项。

　 　本工作方案由县自然资源和规划局不动产登记中心负责解释。